BARRIOS PRIVADOS VS. LEYES PÚBLICAS

Por el Arq. Marcelo David Almuina

Director ejecutivo de la división Arquitectura Pericial del Estudio Butlow.

www.arquilegal.com

El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, ha modificado la normativa de los clubes de campo, barrios cerrados y otros emprendimientos, de modo notorio, cambiando la normativa, y costumbres, de modo importantísimo._

ADECUAR

Así parece cantarlo el Art. 2073 y sucesivos, denominándolos genéricamente Conjuntos Inmobiliarios, e incluyendo en él, a los Parques Industriales, Barrios Náuticos, con destinos tanto de vivienda temporaria cuanto permanente, o inclusive usos comerciales o empresariales, que sean autorizados por las normas locales, en cada jurisdicción.

Esta denominación no es solo una cuestión semántica, ya que viene de la mano con una regulación especial de las áreas comunes, con los servicios y locales adicionales dispuestos a tales fines, tanto en áreas descubiertas como cubiertas.

Inicialmente, modifica la estructura de dominio sobre los espacios comunes, tal como han sido transferidos a los propietarios hasta hoy, con una necesaria reelaboración de tales vínculos, del siguiente modo:

Art. 2075 Marco Legal “Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el título V de este Libro, con las modificaciones que estable el presente Titulo, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.”

“…Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real”

UNA ACCION

A partir de ahora, la clásica acción de la sociedad que poseía los espacios generales y comunes, ha quedado sin efecto. Esto tiene una influencia notoria, ya que las obras nuevas y la compraventa inmobiliaria se estarán efectuando sobre un marco legal que obliga a su reformulación por ley.

De este modo, se crea una Propiedad Horizontal especial, allí donde hasta ahora cada adquirente era accionista de una sociedad que a su vez, era titular de dominio de todos esos espacios comunes, dentro del ámbito de la urbanización.

BOLILLA NEGRA derechos de cercenar el ingreso de nuevos adquirentes. El art. 2085, lo dice claramente.

“El reglamento de propiedad horizontal puede prever limitaciones pero no impedir la libre transmisión y consiguiente adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de preferencia en la adquisición a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las unidades privativas “

EXPENSAS

El art. 2081 dice: alcance de las expensas que los propietarios estén dispuestos a afrontar y las patotas de amigos estivales que cada  titular tenga. “Gastos y Contribuciones. Los propietarios están obligados a pagar las expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario, en la proporción que a tal efecto establece el reglamento de propiedad horizontal. Dicho reglamento puede determinar otras contribuciones distintas a las expensas legalmente previstas, en caso de utilización de ventajas, servicios e instalaciones comunes por familiares e invitados de los titulares.”

LA INCUMPLIDA LEY DE EFICIENCIA ENERGETICA

Casi la totalidad de las viviendas de los barrios privados en la Provincia de Buenos Aires, incumple la ley nro. 13.059 Dec. 1030/2010, ya que los habituales espesores de muros y aislaciones de cubiertas, no se hallan de acuerdo al estándar mínimo de las normas Iram que asigna la ley, cuyo poder de policía se halla bajo la tutela de las Direcciones de Obras Particulares , en las Municipalidades.

Recordemos que el muro inicial que cumple dichas condiciones es un muro doble, con cámara de aire, más la incorporación en ella de aislante térmico. Y en las cubiertas inclinadas, el valor K requerido solo se verifica con una aislación no menor a los 7 u 8cm, lo que la constituye en una rara avis dentro de las construcciones verificadas.

Seguramente, más de un propietario estará preparando sus reclamos por las abultadas facturas de gas y electricidad que le están llegando, pretendiendo vincularlas al incumplimiento de la aislación térmica de la vivienda recientemente adquirida o construida, aunque él mismo haya aceptado tal disminución en el proyecto, tal vez como cuestiones presupuestarias transitorias, pero que han quedado escritas en el agua.

EL NUEVO CAMINO DE SIRGA

Para todos los lotes frentistas a cursos de agua navegables, se incorpora el cambio esencial que prevé el Art. 1974. Camino de Sirga:

“El dueño de un inmueble colindante con cualquiera de las orillas de los cauces o sus riberas, aptos para el transporte por agua, debe dejar libre una franja de terreno de quince metros de ancho en toda la extensión del curso, en la que no puede hacer ningún acto que menos cabe aquella actividad…”

De este modo, se amplían notoriamente las bandas edificables, sujetas a la normativa vigente en cada caso, en tanto las construcciones existentes, permitan según los Códigos locales, la extensión sobre esa faja hoy vedadas.

REVISANDO

Saludablemente, el nuevo Código ha incorporado una mejora notoria en estos temas, clarificando muchas zonas grises arrastradas desde la Ley de Uso del Suelo, eliminando la peligrosa asociación de Barrios Privados con Leyes Privadas, o sea, Privilegios.

Quedan aún muchos interrogantes, entre ellos:

Si mi casa, o la que me hizo el arquitecto (futuro ex amigo), tiene muros de 12cm. o 18cm. y la vendo, me pueden hacer el reclamo por no cumplir con la ley provincial, y eso provocaría un desvalor?

Quien paga semejante modificación de instrumentos, escrituras, planos, subdivisiones, trámites y demás, en la adecuación al régimen de esta propiedad horizontal especial?

Que dirán las señoras copetudas que ya no podrán evitar que cualquier venido a más compre en el barrio, pese a que no tiene prosapia, linaje, títulos nobiliarios ni buenas costumbres?

Y si encima se pasea con sunga de leopardo en la piscina, junto a su mujer botóxico / siliconada?

ANTES QUE SEA MAS TARDE

Por eso, si antes de una compraventa inmobiliaria, un Agrimensor hace un Estado Parcelario, un Escribano verifica el Titulo y le pide a Ud. hasta el bucodental, me pregunto:

PORQUE UN ARQUITECTO, UN INGENIERO, UN MAESTRO MAYOR DE OBRA, O UN TÉCNICO CONSTRUCTOR, NO VERIFICAN OBLIGATORIAMENTE LA APTITUD CONSTRUCTIVA Y NORMATIVA DEL INMUEBLE QUE SE TRANSFIERE?

PORQUE NO SE INCLUYE EN EL MISMO, EL ESTÁNDAR EDILICIO, EL ESTADO DE CONSERVACIÓN, LOS TIPOS DE INSTALACIONES ENTREGADAS, EL ESTÁNDAR DE SEGURIDAD Y LAS REPARACIONES URGENTES QUE PUEDAN CORRESPONDER?

PORQUE NO DESIGNA EL COMPRADOR UN PERITO A SU CARGO, QUE ELABORE CON CARÁCTER DE DECLARACIÓN JURADA, UN INFORME SOBRE DICHA OBRA, CONSIGNADO LOS TRABAJOS PENDIENTES O INCUMPLIMIENTOS, QUE PUEDAN QUEDAR A CARGO DEL VENDEDOR O DEL COMPRADOR, CON LOS EVENTUALES MONTOS  GLOBALES

A CONSIDERAR Y/O DESCONTAR?

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